一座四合院的产权死结

2016-07-16 13:56:55
2016.07.16
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摊开北京地图,二环就像侧放的官印,后海那片水域则是点缀其上的一叶翠绿。

这方圆三里,如果你突然是其中一座四合院的主人,是否会心潮澎湃?但是,眼瞧着属于自己的庭院既不能入住,也不能分享高额租金,更无法拿下产权证书,会不会怒发冲冠?

对于双双作古的王镇远、胡志英夫妇而言,这是他们留给子嗣的一道悲喜难题。即使借力法庭,亦难断这桩家事。

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王镇远原名王恩鹤,1911年生,河北安新人士,国民政府时期,曾任南京最高法院驻北平办事处主任,兼“第一法律学府”朝阳大学(中国人民大学前身之一)秘书长,弟弟王恩承则是战车部队少将。妻子胡志英曾用名胡匡涛,夫妻育有子女五人:王方薇(女)、王方颖(女)、王方震、王方伟、王方觉(已去世)。

王镇远1949年只身逃往台湾后,胡志英用其留下的六千块大洋买下菊儿胡同49号(现105号)四合院,据房产档案,宅基地面积360.22平方米,13间房的建筑面积为169.1平方米。

女主人胡志英与五个子女 (作者供图)女主人胡志英与五个子女 (作者供图)

四合院,这个北京最后的文化标签,始于蒙古铁骑南下、忽必烈定坐燕京之时,此后,从大明到晚清,从民国到本朝,几代更迭。近七十年来,从有数可具的1700万到如今不足300万,总面积在以平方米为单位的生死线上挣扎。

更大的一次产权变故发生在“文革”期间,政府一纸接管文书,由私充公。胡志英死于“文革”第二年,为这座院落的产权归属打上了第一个结。

2015年的一天,我在菊儿胡同105号院餐聚,遇到正在争执的王家后嗣,由此观察一年,记下这个故事。

2

从银锭桥步行往东,穿过帽儿胡同与南锣鼓巷,不过20分钟,就到了105号院。

75岁的王方薇与69岁的王方震回忆,四合院的那段居住时光,尽管未必富足,却是最幸福的。

四合院坐北朝南,其中南房邻街,穿堂而过,中间是庭院,东西各有厢房,北侧三间房四架柁。“四合院有两进,以前院子中间有一堵墙,开着四扇精致的木门。我们住在北房,其他都用来出租。”王方震说。

作为长女长子,两人似乎也继承了父亲的迁徙基因——王方薇教师出身,后来调居天津;王方震迁至秦皇岛,娶妻生子。当然,这更是时代造成的家族离散。

80年代末90年代初离京后,他们偶尔回来住上几天,自己子女的童年也有对此的宅院的记忆。

王方觉1985年去世,妻子李秀英2010年去世,膝下一女,名叫王蕊。王方颖1944年1月生,皮革工业学校退休职工,与身为教授的爱人住在北科大。

剩下次子王方伟一家,是105号院的最长住户,他们现将庭院租给餐饮公司。王方伟是电缆二厂的职工,妻子杨秀芬为东四妇产医院护士,均已退休。

据北京市政府1983年38号文件,“文革”初期,全市接管了八万多户房主的私人房产,共51万多间。其中,自住房27万多间、出租房23万多间,建筑面积合计约765万平方米,相当于解放初全城房屋的三分之一以上。王家四合院正是这组冰冷数字的一点儿。

“文革产”这个词,被写进红头文件与执政报告,一度成为首善之区的污点。38号文件的出台,对解决这一历史问题提供了指引。1984年6月23日,东城区私房办给了王家编号996的《发还私房产权通知》:“现将1966年9月交公的东城区菊儿胡同105号私房13间予以返还,产权人可持本通知到房产所在区房地产管理局换领房产所有证。本通知不作转移产权凭证。”

一座四合院的产权死结

这份通知上的产权人共六人:王镇远及五个子女。没有胡志英,据王家人介绍,是王方颖念旧,在代行登记时将父亲的名字加入。这等于再加了一个死结。

北京市公证处1987年第164号公证书称:“继承人胡志英1967年6月7日死亡,遗有菊儿胡同房屋17间半,死者生前无遗嘱,遗产应由其夫王镇远及子女六人共同继承。”

在官方文书中,105号院由13间房变为17间半,是因王家居住期间,在北房与北墙之间的空地上新盖了四间半违章建筑,后来统一表述为13间。

那时帝都的房子还是白菜价,王家后嗣似乎并不在乎这个庭院,既未析产继承,也没将产权证放在心上。而后高歌猛进的城建和成几何级增长的房价,改变了这一切。

2009年5月,远居秦皇岛的王方震,将四个同胞姐弟诉诸公堂,由此启动一连串司法诉讼。王方震主张,要求按六分之一平分四合院,以落实产权。

3

所谓析产,又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的标准将共同财产予以分割。析产通常发生在大家庭分家或夫妻离婚时对财产的处理中,最高法院有司法解释,一般是先析产后继承。

四合院只有一座,而共有人却是六人。围绕这一案件,东城区法院开始了漫长的调查与审理。在2009年5月7日获得立案后,法院原本由代理审判员张明独任审判,考虑到案情复杂,改由刘艳担任审判长,并与张明、韩晓东组成合议庭。

此后三年多,本案先后六次开庭,流程包括确定王镇远公告、交由第三方评估房产等。王镇远未出庭应诉,亦未提交书面答辩,五名子女共同认定其1981年已在台湾去世。

针对大哥的起诉,王方伟辩称,争议之房现由王方伟、王方颖共同持有,其他共有人已经通过拒绝办理房屋登记等形式放弃了所有权,且本案已经超过法定的诉讼时效。王方颖同意这一说法,但对判决结果不发表意见,尊重法院的判决。

此时,王家五兄妹实际形成了对立的两方,一是王方伟与王方颖,目前对外的租金,主要由两人分配,且王方伟占绝大多数;而其他三方既不能入住,也无法分享到每年上百万元租金。

2011年9月5日,东城区法院一审判决,认为“本案不涉及诉讼时效的规定”,并判决如下:共计十三间房,其中三号房往东数第一、二间归王方伟所有;第三间归王镇远所有;一号房东数第一、二间归王方颖所有;一号房东数第三、四间归王蕊;二号房三间归王方震;四号房三间归王方薇。“房屋相邻方修建隔断墙,费用由相邻双方平均负担。相邻双方所有房屋伙柁、伙墙共有。”

除此,分得较多房产的王方伟,同时给付其他人房屋补偿款,其中王方震5.6万元,王方颖41万元,王镇远105万元,王方薇36万元,王蕊8.7万元。“王镇远在下落不明期间,其所有房屋及应得房屋补偿款由王方伟代管。”

倘若按此执行,105号四合院的产权死结可以顺利解决。但很显然,王方伟以主人自居,无意礼让胞亲。他各方运作,上诉至北京市二中院,并成功获得“撤销原判,发回重审”的裁定,案子重回东城区法院。

2013年4月17日,析产案进入二审。所谓清官难断家务事,法官选择了回避,“析产案暂时中止,待继承人将王镇远列为被继承人,各自主张五分之一份额由法庭判定后重启析产案审理。”

于是,析产案走不通了,继承官司开始了。

4

无可奈何的王方震,在2014年12月再次将四个姐弟告上法庭,要求明确继承关系。半年后东城区法院一审判决,以房屋翻建未经规划审批为由,予以驳回。

这份在2015年4月作出的民事裁定书称,105号院未经规划批准,进行翻建、改建,致使诉争房屋现有状态不同于原始状态,无法进行继承分割,故而驳回起诉。

改建由王方伟主刀,他将四合院租给餐饮公司后,未经规划部门审批,对房子来了一次大手术,这使得原有法院判决的析产方案没了依据。

王方震不服这个裁定,上诉至北京市二中院,亦被驳回。这意味着继承案走到了死胡同。

后经协调,兄妹几人一起去房管局办理产权证,被告知:共有房产领取产权证,必须全部共有人同时到场。因《落私返还通知书》上有王镇远的名字,他自然无法到场,导致产权证办理无法进行。

‘文革’之前胡志英名下的《房地产所有证》 (作者供图)‘文革’之前胡志英名下的《房地产所有证》 (作者供图)

在析产案与继承案中,法院两次调阅房管部门的档案,并获得后者开具的两份证明——

一份是2011年9月2日,法官张明的工作笔录,显示该房屋现登记内容与双方当事人提供的房屋产权登记书、产权人共有成数等档案材料内容一致,“至今未在该局办理产权证书”;

一份是2014年9月10日,房管部门复函东城区法院,经查登记档案,菊儿胡同105号房屋由王镇远、王方薇、王方颖、王方震、王方伟、王方觉六人共同所有,“但上述六人未办理房屋登记”。

两份证明落笔略有差别,一个是未办产权证书,一个是未办理房屋登记,性质显然不同。举诉方隐约觉得,在系列官司陷入僵局之时,有一股力量在不断施加影响,导致两案陷入死循环。

东城区落私办认为,目前全市采用现状返还模式,承认翻建现状,而规划国土部门也对落私房的翻建规定为“无需规划审批”。但法院故意将此卡死,导致两案无法继续。

另外,法官不愿触及台海问题,私下的理由是,即使落私办出具公函也无法决定继承案的审理,必须有台湾公证处盖章的王镇远死亡证明,及其其海外家庭成员放弃遗产的证明。

根据新的《物权法》规定,产权不允许交由共有人托管,判决必须明确,不能留尾巴。这样,一审的析产方案无法成立,而本案涉及的两岸司法问题,亦无先例可循。

按此推论,事情还有另一死结:王镇远到台湾后,脱离官场,改任律师,再婚育有一女,名叫王方馨,曾毕业于美国威斯康辛大学。王家第二代与之联络多年,一度请求台办协助,但毫无音讯。

5

“应该拿到‘文革’之前胡志英名下的那个房地产所有证,而不是《返还私房产权通知》,因为通知只是政策性的文书,房地产所有证才有法律依据。”长期关注四合院命运的华新民说。

华新民1954年生于北京,在胡同长大。这个拥有中国、波兰、法国血统的蓝眼睛北京人,1997年夏天开始向北京和中央两级政府呼吁保护首都古城,著有《为了不能失去的故乡》等。

在华新民发起设立的oldpek.com上,除了汇集了私有土地产权法律政策,一些维权案例,还包括1949年至1952年北京地政查询系统,胡志英名下的菊儿胡同105号院,正在其中,且有刊发在人民日报的公告为证。

人民日报的公告 (作者供图)人民日报的公告 (作者供图)

一组统计称,仅东城区,就有一千多个房产案例均与王家类似,因涉及家庭成员移居海外、客死他乡等,而迟迟未能落实产权。

析产案与继承案一直胶着,王方震、王方薇等决定起诉105号院的承租方——印巷小馆餐饮有限公司。因为作为房产共有人,他们并未授权任何人出租自己的房子,承租者涉嫌侵权。

此外,这座四合院并非商业经营场所,王方伟是以北京殿宝食品店的名义对外经营的,其在工商档案中承诺:“只使用王方伟房屋面积,并不侵害其他继承人利益。”

殿宝食品店后来更名为北京壹零五餐厅,经营场所仍是菊儿胡同105号院,经营者为王方伟的妻子杨秀芬。王方震、王方薇、王蕊均认为,这是违规经营。除了起诉,他们计划向工商、城管等投诉,以取缔对方营业执照。

专司这一领域的律师介绍,新的这宗起诉,法庭一般都要追加所有继承人参与诉讼,光王镇远的公告可能就得一年。通过诉讼未必能解决,拎包入住或是最好的解决方式。

王方薇、王方震去年曾带病入驻印巷小馆,后被对方雇用的彪形大汉抬出来,吓怕了,不敢再去。他们承认,自己作为产权人,没有尽到“管业”责任。

兄弟反目,姊妹成仇,非得以舍弃亲情来争取权益,这是不少家庭曾经上演的苦剧。现在,王家只是以不同的演员翻版出场。

如果王芳馨一脉永远下落不明,此事或许只有唯一的解决方式,等到菊儿胡同拆迁,共有产权人无须办理产权证明,即可分到属于自己的那一份补偿。依照2015年的标准,这座四合院的拆迁补偿金额已近7000万元。

只是那样,亲情就像高空碎地的玻璃,四合院不可能修复,王氏家族亦难破镜重圆。

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